2018年02月26日

借名買房”風險大 近千萬房產被查封

  


  無錢的人愁買房,有錢的人愁限購。為規避限購政策,“借名買房”成為了許多人在城市中提前“安家”的一個靈活方式。然而借名買房的成功操作,很大程度上依賴於雙方的良好信用,一旦情況有變,加之涉案房產價值不菲,就極易演變成雙方圍繞房產展開的爭奪戰,對簿公堂也是家常便飯。深圳市民夏小姐的案例或許能夠帶給購房者們一些思考柏傲灣的樓王單位,屬第1A座A、D室、及第2A座A室的4房戶,共138伙,是項目涉單位數量最少的戶型,戶戶向海,實用1028至1366方呎。發展商早前開放3個交樓標準單位,包括實用1251方呎的2A座48樓A室,屬4房1套間隔,單位大廳連玄關位置,面積約330方呎,設落地玻璃窗,可觀賞藍巴勒海峽的宜人景色。


  房子住了兩年就遭查封


  夏雪告訴南都記者,2012年,自己和老公剛來深圳不久,雖然兩人有意買房、後來也在蛇口看好了一套二手房,但由於深圳有限購政策,兩人當時都沒有購房資格。但夏雪說,當時老公和深圳市蛇口招勝石化實業有限公司(以下簡稱“招勝石化公司”)的法人代表范×迎是朋友,得知此事後,范×迎表示可以為“借名買房”提供幫助,即自己先登記由夏雪夫婦付款購買的房產,待夏雪滿足購房條件後再行過戶。


  經過商議,夏雪夫婦便委托了范×迎進行借名買房,並出資房屋全款900多萬元(含稅及中介費用),分十次轉賬給范×迎。據夏雪提供的部分銀行轉賬單據,她的丈夫於浩向范×迎轉賬的第一筆款項為300萬元,摘要中注明了是“於浩購房款”。當年內,范×迎辦妥房產證,並將其登記在公司名下,夏雪一家人住了進去。2013年,招勝石化公司也出具了一份書面承諾,確認了夏雪借名買房的事實,並承諾在夏雪滿足購房條件後就辦理過戶。


  然而夏雪對記者表示,自己後來通過繳納社保達到了購房條件,但多次催促范×迎辦理過戶,都被范×迎告知暫時無法辦理。她舉例說,2014年,范×迎向她展示了一份“深圳市地方稅務局”開具的“行政處罰通知書”,該通知書稱,招勝石化公司此前一筆地產銷售業務“未交所得稅”,應補交“稅款”並繳納“罰款”、“滯納金”,共332萬多元。因此,公司在負擔稅收債務時無法轉移名下不動產。


  夏雪稱,到了2015年10月,自己因為擔心房子一直不過戶會有風險,便委托朋友查詢房子的產權狀態,結果讓她吃了一驚:在2015年初,房產就已經被南山區人民法院查封了。夏雪趕忙委托律師調查情況才得知,招勝石化公司在持有房產證後,曾向其他機構借取高額貸款,而房子在招勝石化不予還款、遭起訴後被法院查封。夏雪向記者解釋,經過咨詢律師她得知,法院的查封只是限定了房產不能向外轉讓給他人,但並不會涉及房子裏居住的人。因此,一開始她才對查封一事全然不知。


  10年老朋友欲侵吞房產?


  對於老公的“朋友”范×迎,夏雪表示,范是老公認識10年的朋友,最初范以其他理由推遲過戶時,夫妻倆都相信范×迎所稱的困難確實存在,還認為是他們給范添了麻煩,不好意思強行要求過戶,更別提打官司了。


  據夏雪出示的與范×迎之間的短信記錄,范×迎曾提到其“幾天都在稅務局求人辦事”,為“減免我司300多萬元”的稅收債務而奔走。夏雪表示,她還得到了相關部門出具的一份證明文件,稱未向招勝石化公司發送過上述行政處罰文件。夏雪表示,至此她已經幾乎完全認定,這是范×迎故意“設局”,以便侵吞她的房產。


  涉事公司已不在注冊地經營


  根據國家企業信用信息公示系統載明的信息,深圳市蛇口招勝石化實業有限公司成立於1990年,法定代表人為范×迎,注冊地址為深圳市南山區蛇口海上世界海景廣場313A。但南都記者近日來到海景廣場這處辦公室,發現在此經營的企業是一家名為“深圳市康彩文化有限公司”的企業,其公司前台一名工作人員稱,招勝石化公司過去曾在此經營,但已經於春節前搬離,不知搬往了何處。


  南都記者撥打范×迎此前與夏雪聯系的手機號碼,但線路顯示已關機,據稱是范×迎弟弟電話的一個號碼也無人接聽。昨天(3月11日),夏雪對記者表示,上次她與南山法院執行法官聯系時,執行法官也表示范×迎目前無法聯系、下落不明,而招勝石化公司及范個人名下也已經是零資產狀態。


  南都記者聯系到了曾3次借款給招勝石化公司的深圳市東升房地產有限公司,一名相關負責人在電話中表示,兩家公司老板是朋友,當時借款的原因是對方(范×迎)表示經濟困難,希望借款求助。


  那么,東升公司在借款給招勝石化時,是否知道相關房產是別人借名購買的?該相關負責人表示不予回答,只稱房產證確實屬於招勝石化,借款程序並不違法。此前夏雪質疑,在招勝石化公司第一次失信、逾期未還款的情況下,東升公司仍然繼續兩次提供借貸,於情於理不合,但對此東升公司未作回應。


  出名人涉及5筆債權訴訟


  夏雪對記者指出,據公開可見的訴訟案號,以及她後來從警方和相關執行法官處了解到的信息,自2014年以來,招勝公司和范×迎曾先後向深圳市東升房地產有限公司(以下簡稱“東升公司”)借款3次,向兩名個人各借款1次,但到期後均未及時還款,被上述債權人紛紛起訴,隨後法院查封了其借名購買的蛇口房產。3月初,夏雪告訴記者,“去了國土部門打印了房產信息,他5筆債權訴訟已經達到了我的全部房產價值。”


  據夏雪介紹,在得知債權人和招勝石化的判決結果後,她曾向南山法院申請執行異議,但被駁回。後來,夏雪又曾提起異議糾紛訴案,駁回後再上訴,均被駁回。今年1月,夏雪收到了南山法院的執行裁定書,裁定書稱,因被執行人招勝石化公司未及時還款,遂將拍賣、變賣其公司名下的這套房產。


  法院判決


  借名買房成立但不能主張物權


  當事人對不利後果應有所預見


  從兩審判決書可見,南山法院一審認定,夏雪借名買房的事實成立,與招勝石化公司的委托合同(承諾書)有效;但是招勝石化公司借貸時,涉案房產確實登記在其名下,且涉案房產已被查封並被申請強制執行,法院也對此予以認可。南山法院認定,夏雪對於涉案房產登記在招勝石化公司名下可能面臨的不利後果應有所預見,且夏雪對於涉案房產未能辦理過戶登記存在過錯,其請求不能對抗現有強制執行程序,故法院不支持夏雪要求確權、辦理過戶並要求停止執行的請求。


  夏雪不服上訴後,市中院同樣認定夏雪的借名買房成立,但不能主張享有物權,並且明確指出夏雪“規避政策存在過錯,應當對登記在他人名下產生的不利後果有所預見,對房產未能及時過戶的後果應該自行承擔”。


  律師說法


  廣東晟典律師事務所律師林蓓蓓:


  “可以依據法律,要求合同方給予相應補償”


  在借名買房的情況下,涉案房產的權利主體應當歸屬於哪一方呢?廣東晟典律師事務所林蓓蓓律師受訪表示,個人認為“借名買房”合同本質上是一種債權債務關系,借名買房並不能約定物權的歸屬。


  “目前我國的物權法對於不動產物權的變動采取‘登記生效主義’,也就是說不動產物權的變動,在其他條件具備情況下,是在不動產登記簿登記後,物權才發生變動;並且根據《物權法》第十六條規定,不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據,可以看出不動產登記簿具有權利推定的作用。”其次,林律師指出,我國對於物權與債權采取“二分主義”,物權有自己的成立、變動、生效要件,與債權並不是渾然一體的。另外,我國對於物權采取“物權法定主義”,物權的變動必須符合法定的要件,不能以約定來對抗物權變動。因此林律師認為,借名買房合同無法對物權的歸屬作出約定,物權變動有自己的規則。不過,“雖然說借名買房合同不能對物權歸屬做出約定,但是根據合同自由的原則,借名買房合同是當事人雙方作出的真實意思表示,具備法律上的效力,可以作為債權債務關系對待”。


  有關借名買房的風險承擔問題,林律師表示,“應該承擔合理范圍內的風險,也就是雙方訂立合同時所能知曉或在應當知曉范圍內的風險”。林律師具體解釋稱,合同是有民事行為能力的雙方,依據自己真實意思表示所達成的合意。雙方都是完全民事行為能力人,都具有社會生活的經驗,而雙方知道也應當知道可能會面臨的風險,但仍然決意為之,理所當然也應當承擔訂立合同時雙方認知范圍內的風險。


  “但是承擔風險並不意味著吃虧。”林律師指出,合同法、民法總則對於合同與債權債務關系都做出了相應的具體的規定,比如違約責任、締約過失責任,誠實信用原則等等。“在合理范圍內的風險當然要自己承擔,超出此范圍的風險造成損失的,當然可以依據法律,要求對方給予相應的補償若要從中分一杯羹,自然需要股票即時 報價服務。其中,阿斯達克網絡信息有限公司的串流式即時報價服務,提供香港股價、上海A股、恒指期貨等即時資訊,服務包括香港及上海A股的大利市畫面、技術分析圖表、到價提示、活躍股票排行榜等,並集合市場最強財經新聞頻道,而且能夠實現多視窗畫面,所有資訊將會自動更新。
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Posted by shaojhed at 17:20Comments(0)